19 de febrero de 2026 · Por María López García · 11 min de lectura
Plusvalía municipal 2026: cómo calcularla paso a paso
La plusvalía municipal, oficialmente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es el tributo que cobra el ayuntamiento cuando se transmite un inmueble urbano por venta, herencia o donación. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, el impuesto se calcula con un nuevo sistema que ofrece al contribuyente elegir el método más favorable.
En 2026, con precios del suelo estabilizados y coeficientes del valor catastral revisados por Hacienda, saber calcular la plusvalía municipal es imprescindible antes de firmar cualquier compraventa o aceptar una herencia. Esta guía explica los dos métodos oficiales, cuándo procede el pago y cuándo puedes reclamar cuota cero.
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Calculadora de plusvalía municipal →Qué es la plusvalía municipal y quién la paga en 2026
La plusvalía municipal grava el aumento de valor del terreno urbano (no de la construcción) desde que se adquirió hasta que se transmite. La paga quien transmite en las ventas (el vendedor) y quien adquiere en herencias y donaciones (el heredero o donatario). Solo se aplica a suelo urbano, no rústico, y solo si hay un incremento real de valor.
Tras la reforma de 2021, se calcula sobre el valor catastral del suelo aplicando un coeficiente ligado a los años transcurridos desde la adquisición, o alternativamente sobre la ganancia real. El contribuyente elige el método que resulte más bajo.
Método objetivo 2026: valor catastral × coeficiente
La base imponible objetiva se calcula multiplicando el valor catastral del suelo (no del total del inmueble) por un coeficiente máximo aprobado anualmente por el Ministerio de Hacienda. Para 2026 los coeficientes van desde 0,15 (inferior a 1 año) hasta 0,45 (20 años o más), con máximos intermedios como 0,17 a 5 años, 0,18 a 10 años o 0,20 a 15 años, similar a la tabla vigente en 2024-2025 con ligeros ajustes.
Sobre esa base se aplica el tipo de gravamen del ayuntamiento correspondiente, que puede llegar hasta el 30 %. Por ejemplo, un piso con valor catastral del suelo de 40.000 € vendido tras 10 años en Madrid (tipo del 29 %) generaría una base de 40.000 × 0,18 = 7.200 € y una cuota de 2.088 €.
Método de plusvalía real: cuando conviene y cómo se calcula
La base imponible real se calcula sobre la ganancia efectiva del suelo: diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, aplicando la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el total catastral del inmueble.
Fórmula: base real = (valor venta – valor compra) × (valor catastral suelo / valor catastral total). Ejemplo: compraste por 180.000 €, vendes por 220.000 €, valor catastral total 60.000 € y suelo 24.000 € (40 %). Base real = (220.000 – 180.000) × 0,40 = 16.000 €. Si el método objetivo diera 7.200 €, elegirías objetivo. Si diera 20.000 €, elegirías real.
Cuándo no se paga plusvalía municipal en 2026
1) Cuando no ha habido incremento de valor: si vendes por menos (o igual) de lo que compraste, la operación está no sujeta y no se paga plusvalía. Debes acreditarlo con escrituras de compra y venta y presentar autoliquidación a cero.
2) Transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos derivadas de sentencias de nulidad, separación o divorcio. 3) Aportaciones de bienes a la sociedad de gananciales. 4) Herencias donde el heredero es el cónyuge, ascendiente o descendiente y la vivienda habitual del causante disfruta de la reducción municipal (hasta el 95 %) si se mantiene 5 años.
Plazos, sanciones y cómo reclamar plusvalías indebidas
El plazo para autoliquidar es de 30 días hábiles en compraventas y de 6 meses en herencias (prorrogables 6 meses más). Fuera de plazo se aplican recargos del 5-20 % más intereses. Muchos ayuntamientos exigen autoliquidación aunque no proceda cuota, para dejar constancia de la no sujeción.
Si has pagado plusvalía por una operación con pérdida real, o pagaste entre 2017 y 2021 con las fórmulas anuladas por el TC, puedes solicitar rectificación y devolución de ingresos indebidos siempre que la liquidación no sea firme. Consulta con asesor porque los plazos y criterios varían por comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Se paga plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
No. Desde 2017 el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional gravar operaciones sin incremento real. Debes acreditar la pérdida con las escrituras y presentar autoliquidación con cuota cero.
¿Quién paga la plusvalía en una herencia?
El heredero o legatario que recibe el inmueble. El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables 6 meses más. Si son varios coherederos, cada uno paga la parte proporcional a su cuota hereditaria.
¿La plusvalía municipal es deducible en el IRPF?
En ventas, sí. La plusvalía municipal pagada por el vendedor se suma al valor de adquisición o se resta del valor de transmisión, reduciendo la ganancia patrimonial que tributa en IRPF. En herencias no aplica al IRPF.
¿Puedo elegir método objetivo o real cada vez?
Sí. En cada transmisión eliges libremente el método que resulte más bajo. Muchos ayuntamientos incluyen simulador en su sede electrónica para ver ambos cálculos antes de autoliquidar.
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- Calculadora de plusvalía municipal — Compara método objetivo y real con coeficientes 2026.
- Impuesto de sucesiones — Estimación por comunidad autónoma.
- Gastos de compraventa de vivienda — ITP, notaría, registro e IVA en la compra.
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