Airbnb vs alquiler tradicional: comparador de rentabilidad 2026
Actualizada a 2026. Estima los ingresos netos del alquiler turístico tipo Airbnb según ocupación y precio por noche, y compáralos con el alquiler tradicional de larga duración.
Actualizado: enero 2026
Vivienda
Modo Airbnb
Airbnb ~15%, Booking ~17-20%.
Licencia, seguros, gestor, amenities.
Modo alquiler tradicional
Ingresos netos Airbnb / año
10.341 €
- Noches ocupadas estimadas
- 237 / 365
- Ingresos brutos
- 20.166 €
- Rentabilidad bruta s/ precio
- 5,75 %
Ingresos netos alquiler tradicional / año
9900 €
- Asume 11 meses ocupados
- 1 mes vacancia
- Rentabilidad bruta s/ precio
- 5,50 %
Diferencia anual a favor de
Airbnb441 €
El alquiler turístico genera más ingresos netos en este escenario, pero requiere mucha más gestión y conlleva más riesgo regulatorio.
Cómo funciona
La calculadora compara los ingresos netos anuales de un mismo piso destinado a alquiler turístico (tipo Airbnb o Booking) frente al alquiler tradicional de larga duración. El objetivo es cuantificar objetivamente si el sobreesfuerzo de gestión y el mayor riesgo regulatorio del modelo turístico compensa en tu caso concreto.
Para el modo Airbnb introduces el precio medio por noche, la ocupación media anual estimada (%), la comisión de la plataforma (Airbnb 15%, Booking 17-20%), los gastos anuales de limpieza no repercutida al huésped, suministros (agua, luz, gas, wifi) y otros gastos fijos (licencia, seguros específicos, gestor, amenities). Para el modo tradicional basta con la renta mensual que obtendrías con inquilino estable.
El resultado enfrenta las dos cifras netas y muestra la diferencia anual a favor de una u otra opción. Ten en cuenta que 'ganar más' no equivale automáticamente a 'ser mejor negocio': el alquiler turístico requiere gestión activa constante o pagar a una empresa (20-25% adicional), tiene riesgo regulatorio creciente en España y una fiscalidad más compleja.
Fórmula utilizada
neto_Airbnb = (noches × precio_noche) × (1 − com_plat) − gastos_opnoches = 365 × ocupación_%. com_plat es la comisión que retiene la plataforma sobre los ingresos brutos. gastos_op = limpieza + suministros + otros_fijos (licencia, seguros, gestor, reposiciones).
neto_LP (larga duración) = renta_mensual × 11 (asumiendo 1 mes de vacancia anual). La comparación diff = neto_Airbnb − neto_LP indica qué modelo genera más caja antes de IRPF. La fiscalidad final depende del régimen aplicable en cada caso.
Ejemplo práctico paso a paso
Vamos a comparar los dos modelos para un piso de 180.000 € en una capital turística con demanda estable.
- 1. Estima la ocupación y los ingresos brutos Airbnb. Precio medio por noche: 85 €. Ocupación media anual realista: 65% → 365 × 0,65 = 237 noches ocupadas. Ingresos brutos anuales: 237 × 85 = 20.145 €.
- 2. Descuenta la comisión de la plataforma. Comisión Airbnb 15% (host + guest fees agregadas): 20.145 × 0,15 = 3.022 €. Ingresos tras plataforma: 17.123 €.
- 3. Resta los gastos operativos anuales. Limpieza no repercutida (limpiezas profundas y entre temporadas): 3.500 €. Suministros (luz, agua, gas, wifi, TV): 1.800 €. Otros fijos (licencia turística, seguros específicos, gestor, amenities): 1.500 €. Total gastos operativos: 6.800 €. Neto Airbnb antes de IRPF: 17.123 − 6.800 = 10.323 €.
- 4. Calcula el neto del alquiler tradicional equivalente. Renta de mercado a largo plazo: 900 € al mes. 11 meses ocupados (1 mes vacancia): 900 × 11 = 9.900 € brutos anuales. Descontando IBI, comunidad, seguros y mantenimiento (~2.000 €), quedan aproximadamente 7.900 € netos antes de IRPF.
- 5. Compara y decide. Diferencia bruta a favor de Airbnb: 10.323 − 7.900 = 2.423 € al año. Pero considera: gestionar Airbnb equivale a un empleo a tiempo parcial (o pagar 20-25% a una empresa gestora, que se llevaría otros 2.000-2.500 €). Con gestor delegado, el margen a favor de Airbnb prácticamente desaparece.
El alquiler turístico solo suele compensar claramente cuando puedes gestionarlo tú, la ocupación supera el 70%, el precio por noche es superior a 90-100 € y no hay restricciones regulatorias a la vista. En capitales como Barcelona, Palma o San Sebastián el riesgo regulatorio (moratorias, cese de renovaciones) puede eliminar el negocio de un año para otro.
Preguntas frecuentes
¿Qué ocupación media es realista en Airbnb en España?
Depende enormemente del destino y la calidad del anuncio. Capitales y costa con buena valoración: 60-80%. Ciudades medias con demanda irregular: 35-55%. Zonas rurales: 20-35% concentrado en temporada alta. Consulta AirDNA o Mabrian para tu código postal antes de invertir. Una ocupación por debajo del 50% rara vez compensa frente al alquiler tradicional.
¿Incluye la calculadora el IRPF de la actividad turística?
No, muestra ingresos netos antes de IRPF. El régimen fiscal es distinto según prestes o no servicios hoteleros (limpieza durante estancia, cambio de sábanas, desayuno). Sin servicios: rendimiento de capital inmobiliario en IRPF, sin reducción del 60%. Con servicios: actividad económica, tributando como empresario e IVA del 10%. La segunda vía suele ser fiscalmente más gravosa pero permite deducir más gastos.
¿Y la limpieza que cobro al huésped como cargo separado?
Si cobras un fee de limpieza al huésped a través de la plataforma, no es un ingreso ni un coste para ti: es un traspaso que la plataforma abona directamente al equipo de limpieza (o a ti como reembolso). En la calculadora, en 'limpieza anual' solo debes poner la limpieza profunda y entre temporadas que asumes tú, no la limpieza estándar entre reservas.
¿Qué pasa con la licencia turística obligatoria?
En la mayoría de CCAA españolas la licencia (VUT, VFT, HUT según región) es obligatoria y muchas zonas están cerradas a nuevas inscripciones. Sin licencia, la sanción puede superar los 30.000 €. Además, tu Ayuntamiento puede exigir requisitos adicionales: informe técnico, cédula de habitabilidad, accesibilidad, comunicación formal a la comunidad de vecinos, y en algunos casos autorización expresa de esta.
¿Es rentable Airbnb si contrato una empresa gestora?
Las empresas de gestión integral (co-hosting) cobran entre el 20% y el 25% de los ingresos brutos, encargándose de anuncio, comunicación, check-in/out, limpieza, mantenimiento y atención 24/7. Con esa comisión, el margen extra sobre el alquiler tradicional se reduce mucho o desaparece. Solo compensa si el diferencial bruto sin gestor supera 6.000-8.000 € al año.
Calculadoras relacionadas
- Rentabilidad de alquiler tradicional — bruta, neta y neta después de IRPF con reducción del 60%.
- Calculadora de cuota hipotecaria — para calcular el impacto de la hipoteca en la rentabilidad.
- Calculadora de interés compuesto — compara la rentabilidad inmobiliaria con inversiones financieras pasivas.
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Aviso: Esta herramienta ofrece estimaciones orientativas basadas en la normativa vigente. No sustituye el asesoramiento profesional de un economista, asesor fiscal o entidad financiera autorizada.