Calculadora de rentabilidad de un alquiler 2026
Actualizada a 2026. Introduce el precio de la vivienda, los gastos de compra y los ingresos/gastos anuales para obtener la rentabilidad bruta, neta y neta después de IRPF.
Actualizado: enero 2026
Inversión
Aprox. 10-12% del precio.
Ingresos y gastos anuales
11 = vacancia 1 mes.
Tu tramo IRPF habitual.
Rentabilidad bruta anual
5,00 %
- Inversión total
- 198.000 €
- Ingresos anuales
- 9900 €
Rentabilidad neta (antes IRPF)
3,98 %
- Gastos anuales
- 2020 €
- Beneficio antes impuestos
- 7880 €
Rentabilidad neta (después IRPF)
3,50 %
- IRPF estimado (con reducción 60%)
- 946 €
- Beneficio neto anual
- 6934 €
Cómo funciona
La calculadora de rentabilidad de alquiler mide qué porcentaje de tu inversión inmobiliaria recuperas cada año en forma de rentas netas. Distingue tres cifras clave: la rentabilidad bruta (ingresos / inversión), la neta (deducidos gastos recurrentes) y la neta después de IRPF (descontado también el impuesto). Esta última es la única cifra que refleja el dinero real que ingresas en tu bolsillo.
Introduces el precio de compra, los gastos de adquisición (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría, reformas iniciales), la renta mensual, los meses efectivamente alquilados al año (para reflejar vacancia), los gastos recurrentes (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento) y tu tipo marginal de IRPF. La herramienta aplica la reducción del 60% por vivienda habitual del inquilino (LIRPF art. 23.2) y te devuelve las tres rentabilidades.
El resultado te permite comparar objetivamente un piso concreto frente a otras alternativas de inversión: bonos, fondos indexados, depósitos. Como referencia, en España 2026 una rentabilidad bruta del 5-7% y una neta del 3-5% se consideran razonables; por debajo del 3% neto, el alquiler apenas compensa el riesgo y la iliquidez frente a alternativas más pasivas.
Fórmula utilizada
rent_neta = (ingresos_anuales − gastos_anuales − IRPF) / inversión_totalinversión_total = precio_compra + gastos_adquisición (ITP/IVA, notaría, registro, reformas). ingresos_anuales = renta_mensual × meses_alquilados (habitualmente 11 para descontar 1 mes de vacancia). gastos_anuales = IBI + comunidad × 12 + seguros + mantenimiento.
IRPF = (ingresos − gastos) × 0,4 × marginal_IRPF, aplicando la reducción del 60% del art. 23.2 LIRPF cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino. Con la Ley 12/2023 esta reducción pasa al 50% por defecto, con tramos del 60-90% en zonas tensionadas o nuevos contratos a jóvenes.
Ejemplo práctico paso a paso
Vamos a analizar una vivienda de 180.000 € en una capital de provincia, alquilada por 900 € al mes durante 11 meses al año.
- 1. Calcula la inversión total. Precio: 180.000 €. Gastos de compra (ITP 8% + notaría + registro + reformas iniciales): 18.000 €. Inversión total desembolsada: 198.000 €.
- 2. Calcula los ingresos anuales. Renta mensual: 900 €. Meses ocupados al año: 11 (asumimos 1 mes de vacancia entre inquilinos). Ingresos anuales brutos: 900 × 11 = 9.900 €.
- 3. Suma los gastos anuales recurrentes. IBI: 450 €. Comunidad: 60 × 12 = 720 €. Seguros hogar + impago: 250 €. Mantenimiento: 600 €. Total gastos anuales: 2.020 €. Beneficio antes de impuestos: 9.900 − 2.020 = 7.880 €.
- 4. Aplica la reducción del 60% y el IRPF. Base imponible tras reducción: 7.880 × 0,4 = 3.152 €. Con marginal IRPF del 30%: IRPF = 3.152 × 0,30 = 945,60 €. Beneficio neto anual: 7.880 − 945,60 = 6.934,40 €.
- 5. Calcula las tres rentabilidades. Bruta: 9.900 / 198.000 = 5,0%. Neta antes de IRPF: 7.880 / 198.000 = 3,98%. Neta después de IRPF: 6.934 / 198.000 = 3,50%. Es una rentabilidad razonable para el mercado español 2026 sin apalancamiento.
- 6. Segundo ejemplo — piso céntrico 280.000 €. Piso en gran ciudad por 280.000 € + 25.000 € de gastos = inversión total 305.000 €. Renta 1.400 €/mes × 11 meses = 15.400 €. Gastos anuales (IBI 700 € + comunidad 1.500 € + seguros 300 € + mantenimiento 900 €) = 3.400 €. Beneficio antes de IRPF: 12.000 €. Con reducción 60% y marginal 37%: IRPF = 12.000 × 0,4 × 0,37 = 1.776 €. Neto anual: 10.224 €. Rentabilidad bruta: 5,05%. Neta: 3,93%. Neta post-IRPF: 3,35%.
- 7. Tercer ejemplo — piso pequeño 100.000 €. Piso pequeño en ciudad media por 100.000 € + 10.000 € de gastos = 110.000 € invertidos. Renta 600 €/mes × 11 meses = 6.600 €. Gastos anuales (IBI 250 € + comunidad 480 € + seguros 200 € + mantenimiento 400 €) = 1.330 €. Beneficio antes de IRPF: 5.270 €. Con reducción 60% y marginal 24%: IRPF = 5.270 × 0,4 × 0,24 = 506 €. Neto: 4.764 €. Rentabilidad bruta: 6,0%. Neta: 4,79%. Neta post-IRPF: 4,33%. Los pisos pequeños con menor precio de entrada suelen ofrecer mejor rentabilidad porcentual, aunque en euros absolutos generen menos flujo.
Este 3,5% neto real es la cifra que debes comparar con alternativas: un fondo indexado global rinde históricamente un 6-8% real, pero con más volatilidad. El inmueble añade posible plusvalía a la venta y cobertura contra inflación, pero exige gestión y aguantar años sin liquidez.
Preguntas frecuentes
¿Debo incluir la hipoteca en el cálculo de rentabilidad?
Esta calculadora mide la rentabilidad del activo (la vivienda), no del apalancamiento. Si financias con hipoteca, los intereses son deducibles en IRPF junto con la amortización del 3% anual sobre el valor de construcción. Tu rentabilidad sobre fondos propios (ROE) sería superior a la calculada aquí, pero también asumes más riesgo: si el inquilino deja de pagar, sigues debiendo la cuota hipotecaria.
¿Qué gastos suelen olvidar los propietarios?
Vacancia entre inquilinos (asume mínimo 1 mes al año), derramas extraordinarias de la comunidad, IRPF marginal alto (30-45% en rentas medias-altas), coste de gestión inmobiliaria si delegas (8-10% de la renta), seguros de impago, y los meses sin cobrar en caso de okupación o desahucio (que en España pueden alargarse 12-24 meses).
¿La amortización del 3% baja de verdad mi factura de IRPF?
Sí. Cada año puedes deducir como gasto el 3% del valor de construcción (valor catastral de construcción, excluido el suelo, o precio de adquisición proporcional). No es un desembolso real: es un gasto contable que reduce la base imponible. Sobre una vivienda de 180.000 € con 60% construcción, son unos 3.240 € anuales de gasto deducible que reducen tu factura fiscal en 970-1.500 € según marginal.
¿Cómo afecta la Ley de Vivienda de 2023 a mi rentabilidad?
La Ley 12/2023 rebaja la reducción del 60% al 50% por defecto para nuevos contratos, con tramos del 70-90% en zonas tensionadas si aplicas rebajas o alquilas a jóvenes de 18-35 años. Además, permite topes a la actualización de rentas en zonas tensionadas. En Cataluña y Baleares ya aplica; el resto de CCAA está pendiente de declarar zonas tensionadas.
¿Y si vendo la vivienda dentro de unos años?
La ganancia patrimonial (precio venta − precio compra actualizado) tributa en la base del ahorro al 19%-30% en 2026 según importe. Si has vivido en ella y reinviertes en vivienda habitual, hay exención. Esta calculadora solo mide el flujo anual; para el retorno total real deberías sumar revalorización estimada + flujos netos anuales − impuestos de venta, y anualizar el resultado.
¿Cómo tributa el alquiler si es local comercial o segunda residencia?
Cuando el inmueble no se destina a vivienda habitual del inquilino, no aplica la reducción del 50-60%: el beneficio tributa íntegramente al marginal. Un local con 12.000 € netos anuales y marginal 37% paga 4.440 € de IRPF, frente a 1.776 € si fuese vivienda habitual. Esa diferencia fiscal hace que muchos pequeños propietarios prioricen alquiler residencial estable frente a local o turístico.
¿Qué CCAA tienen bonificaciones adicionales al alquiler?
Cataluña, Baleares y Comunidad Valenciana ofrecen deducciones autonómicas al arrendador por alquileres a jóvenes, familias numerosas o rentas moderadas, con importes de 100-500 € anuales. La Comunidad de Madrid mantiene una deducción para arrendadores con contratos por debajo del IPREM. Consulta el manual de renta autonómica antes de presentar el modelo 100.
¿Cómo influye la inflación en la rentabilidad real del alquiler?
La renta se actualiza anualmente con el IRAV o el IPC (según CCAA y contrato); si la inflación es del 3% y actualizas la renta al máximo permitido, la rentabilidad nominal se mantiene pero la real neta suele quedar 0,5-1 punto por debajo por el desfase entre subida de gastos (comunidad, IBI, seguros) y actualización de rentas. En zonas tensionadas con topes a la actualización, la rentabilidad real puede erosionarse más rápido.
¿Es rentable el alquiler con opción a compra?
Puede serlo si necesitas asegurar la salida del inmueble en 3-5 años. El inquilino paga una renta mensual algo superior al mercado y una prima inicial (5-15% del precio) que se descontará del precio final si ejerce la opción. Fiscalmente, la prima tributa como rendimiento del capital inmobiliario en el año de cobro, así que revisa el impacto en tu marginal antes de firmar.
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Aviso: Esta herramienta ofrece estimaciones orientativas basadas en la normativa vigente. No sustituye el asesoramiento profesional de un economista, asesor fiscal o entidad financiera autorizada.