Calculadora de cuota hipotecaria 2026

Cómo funciona

La calculadora de cuota hipotecaria aplica el sistema francés de amortización, que es el que utilizan prácticamente todos los bancos españoles para calcular la mensualidad de un préstamo hipotecario. En este sistema, la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo (si el tipo es fijo), pero la proporción entre intereses y capital amortizado cambia cada mes: al principio pagas sobre todo intereses y muy poco capital, mientras que al final ocurre lo contrario.

Para calcular la cuota, la herramienta necesita tres datos: el capital que solicitas al banco (precio de la vivienda menos la entrada), el tipo de interés nominal anual (TIN) y el plazo en años. Con esos tres valores aplica una fórmula financiera cerrada que devuelve el importe exacto que pagarás cada mes. A partir de ahí, multiplicando por el número total de cuotas obtienes el total pagado y, restando el capital inicial, los intereses acumulados.

La cuota resultante no incluye seguros vinculados (vida, hogar), impuestos ni comisiones de apertura o estudio. Esos conceptos sí se reflejan en la TAE (Tasa Anual Equivalente), que es el indicador que debes usar para comparar hipotecas entre bancos distintos, ya que el TIN aislado puede ocultar costes accesorios importantes.

Fórmula utilizada

C es el capital prestado, i es el tipo de interés mensual (TIN anual dividido entre 12) y n es el número total de cuotas (años × 12). El resultado es la mensualidad constante que pagarás durante toda la vida del préstamo.

Por ejemplo, con un TIN del 3,20% anual, i sería 0,032/12 = 0,00267 mensual. Para un plazo de 25 años, n sería 25 × 12 = 300 cuotas. Multiplicando la cuota por 300 obtienes el total pagado, y restando el capital inicial se obtienen los intereses acumulados.

Ejemplo práctico paso a paso

Vamos a calcular la cuota de una hipoteca real para una vivienda de 220.000 € en Madrid, con una entrada del 20% y un TIN fijo del 3,20% a 25 años.

1. 1. Calcula el capital a financiar. Precio de vivienda: 220.000 €. Entrada aportada (20%): 44.000 €. Capital solicitado al banco: 220.000 − 44.000 = 176.000 €.
2. 2. Convierte los datos a base mensual. TIN anual del 3,20% → interés mensual i = 0,032 / 12 = 0,002667. Plazo de 25 años → n = 25 × 12 = 300 cuotas mensuales.
3. 3. Aplica la fórmula del sistema francés. cuota = 176.000 × 0,002667 / (1 − (1 + 0,002667)^−300) ≈ 853,30 € al mes. Esa cifra se mantiene constante durante los 25 años si el tipo no cambia.
4. 4. Calcula el total pagado. Total pagado = 853,30 × 300 = 255.990 €. Sobre esos 255.990 €, restas los 176.000 € de capital inicial y obtienes 79.990 € de intereses acumulados.
5. 5. Simula un plazo más corto. Si en lugar de 25 años eliges 20 años, la cuota sube a unos 998 € pero los intereses totales bajan a unos 63.500 €. Acortar 5 años el plazo te ahorra aproximadamente 16.400 € en intereses.

Este ejemplo ilustra por qué conviene aumentar la cuota mensual cuando el presupuesto lo permite: reducir el plazo tiene un impacto enorme en los intereses totales que acabas pagando al banco.

Preguntas frecuentes

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