Calculadora de cuota hipotecaria 2026
Actualizada a 2026. Calcula la cuota mensual de tu hipoteca, el total que pagarás y los intereses generados durante toda la vida del préstamo. Resultado inmediato con tabla de amortización del primer año.
Actualizado: enero 2026
Datos de tu hipoteca
Importe que pides al banco.
Tipo nominal anual.
Cuota mensual estimada
877,17 €
- Total pagado
- 263.151 €
- Total intereses
- 83.151 €
- Capital
- 180.000 €
- % intereses sobre capital
- 46.2%
Tabla de amortización — primer año
Cómo se reparte cada cuota entre intereses y capital amortizado.
| Mes | Cuota | Intereses | Amortizado | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 877,17 € | 487,50 € | 389,67 € | 179.610 € |
| 2 | 877,17 € | 486,44 € | 390,72 € | 179.220 € |
| 3 | 877,17 € | 485,39 € | 391,78 € | 178.828 € |
| 4 | 877,17 € | 484,33 € | 392,84 € | 178.435 € |
| 5 | 877,17 € | 483,26 € | 393,91 € | 178.041 € |
| 6 | 877,17 € | 482,19 € | 394,97 € | 177.646 € |
| 7 | 877,17 € | 481,12 € | 396,04 € | 177.250 € |
| 8 | 877,17 € | 480,05 € | 397,12 € | 176.853 € |
| 9 | 877,17 € | 478,98 € | 398,19 € | 176.455 € |
| 10 | 877,17 € | 477,90 € | 399,27 € | 176.055 € |
| 11 | 877,17 € | 476,82 € | 400,35 € | 175.655 € |
| 12 | 877,17 € | 475,73 € | 401,44 € | 175.254 € |
Cómo funciona esta calculadora
La calculadora aplica el sistema francés de amortización, que es el método utilizado por prácticamente todas las hipotecas comercializadas en España. Bajo este sistema la cuota mensual es constante (asumiendo tipo fijo), pero la proporción de intereses y capital cambia: al principio pagas mucho interés y poco capital; al final, al revés.
Fórmula utilizada
Cuota mensual = C × [r·(1+r)n] / [(1+r)n − 1]
- C: capital prestado.
- r: tipo de interés mensual = TIN anual / 12 / 100.
- n: número total de cuotas = años × 12.
Ejemplo práctico
Hipoteca de 180.000 € a 25 años con TIN del 3,25%: la cuota mensual sale aproximadamente 877 €. Pagarás unos 263.000 € en total y unos 83.000 € serán intereses. Si subes el plazo a 30 años, la cuota baja a unos 783 € pero los intereses se disparan a más de 101.000 €.
Casos frecuentes
| Capital | Plazo | TIN | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|---|---|
| 120.000 € | 20 años | 2.5% | 635,88 € | 32.612 € |
| 150.000 € | 25 años | 3% | 711,32 € | 63.395 € |
| 180.000 € | 25 años | 3.25% | 877,17 € | 83.151 € |
| 200.000 € | 30 años | 3.5% | 898,09 € | 123.312 € |
| 250.000 € | 30 años | 3.75% | 1157,79 € | 166.804 € |
| 300.000 € | 30 años | 4% | 1432,25 € | 215.609 € |
Cómo funciona
La calculadora de cuota hipotecaria aplica el sistema francés de amortización, que es el que utilizan prácticamente todos los bancos españoles para calcular la mensualidad de un préstamo hipotecario. En este sistema, la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo (si el tipo es fijo), pero la proporción entre intereses y capital amortizado cambia cada mes: al principio pagas sobre todo intereses y muy poco capital, mientras que al final ocurre lo contrario.
Para calcular la cuota, la herramienta necesita tres datos: el capital que solicitas al banco (precio de la vivienda menos la entrada), el tipo de interés nominal anual (TIN) y el plazo en años. Con esos tres valores aplica una fórmula financiera cerrada que devuelve el importe exacto que pagarás cada mes. A partir de ahí, multiplicando por el número total de cuotas obtienes el total pagado y, restando el capital inicial, los intereses acumulados.
La cuota resultante no incluye seguros vinculados (vida, hogar), impuestos ni comisiones de apertura o estudio. Esos conceptos sí se reflejan en la TAE (Tasa Anual Equivalente), que es el indicador que debes usar para comparar hipotecas entre bancos distintos, ya que el TIN aislado puede ocultar costes accesorios importantes.
Fórmula utilizada
cuota = C · i / (1 − (1 + i)^−n)C es el capital prestado, i es el tipo de interés mensual (TIN anual dividido entre 12) y n es el número total de cuotas (años × 12). El resultado es la mensualidad constante que pagarás durante toda la vida del préstamo.
Por ejemplo, con un TIN del 3,20% anual, i sería 0,032/12 = 0,00267 mensual. Para un plazo de 25 años, n sería 25 × 12 = 300 cuotas. Multiplicando la cuota por 300 obtienes el total pagado, y restando el capital inicial se obtienen los intereses acumulados.
Ejemplo práctico paso a paso
Vamos a calcular la cuota de una hipoteca real para una vivienda de 220.000 € en Madrid, con una entrada del 20% y un TIN fijo del 3,20% a 25 años.
- 1. Calcula el capital a financiar. Precio de vivienda: 220.000 €. Entrada aportada (20%): 44.000 €. Capital solicitado al banco: 220.000 − 44.000 = 176.000 €.
- 2. Convierte los datos a base mensual. TIN anual del 3,20% → interés mensual i = 0,032 / 12 = 0,002667. Plazo de 25 años → n = 25 × 12 = 300 cuotas mensuales.
- 3. Aplica la fórmula del sistema francés. cuota = 176.000 × 0,002667 / (1 − (1 + 0,002667)^−300) ≈ 853,30 € al mes. Esa cifra se mantiene constante durante los 25 años si el tipo no cambia.
- 4. Calcula el total pagado. Total pagado = 853,30 × 300 = 255.990 €. Sobre esos 255.990 €, restas los 176.000 € de capital inicial y obtienes 79.990 € de intereses acumulados.
- 5. Simula un plazo más corto. Si en lugar de 25 años eliges 20 años, la cuota sube a unos 998 € pero los intereses totales bajan a unos 63.500 €. Acortar 5 años el plazo te ahorra aproximadamente 16.400 € en intereses.
Este ejemplo ilustra por qué conviene aumentar la cuota mensual cuando el presupuesto lo permite: reducir el plazo tiene un impacto enorme en los intereses totales que acabas pagando al banco.
Casos especiales
Hipoteca mixta: tipo fijo los primeros años y variable después
En una hipoteca mixta la cuota es constante durante el periodo fijo (habitualmente 5, 10 o 15 años) y a partir de ahí se recalcula con euríbor más diferencial sobre el capital pendiente y los años que restan. Para simularla con esta calculadora, hazlo en dos pasos: primero introduce el capital total, el tipo fijo y el plazo completo para obtener la cuota del periodo fijo; después consulta el cuadro de amortización para ver el capital pendiente al terminar ese periodo, e introdúcelo como nuevo capital con el tipo variable estimado y los años restantes. Ejemplo: 200.000 € a 30 años con 10 años fijos al 2,5% dan una cuota de 790 €; al año 10 quedan unos 146.000 € pendientes, que a un 3,5% (euríbor 2,3% + 1,2%) durante los 20 años restantes suponen una cuota de 847 €. La diferencia de 57 €/mes es el riesgo real que asumes con la parte variable.
Hipoteca con periodo de carencia inicial
Durante la carencia (normalmente de 6 a 24 meses, típica en autopromoción o cuando el banco la ofrece como gancho) solo pagas intereses, no capital. La cuota de ese periodo se calcula como capital × tipo anual / 12: para 200.000 € al 3%, son 500 €/mes frente a los 843 € de la cuota completa. El efecto en el resto del préstamo es que, al terminar la carencia, debes exactamente el mismo capital que al principio y lo amortizas en menos años, por lo que la cuota posterior es superior a la que habrías tenido sin carencia (en el ejemplo, 862 € si la carencia fue de 12 meses en un plazo total de 30 años). Además, los intereses totales suben: los 6.000 € pagados en la carencia no han reducido deuda. Para simularlo, calcula la cuota con el plazo total menos los meses de carencia.
Bonificaciones del tipo por productos vinculados
Muchas ofertas anuncian un tipo 'bonificado' (por ejemplo, 2,4%) condicionado a domiciliar nómina, contratar seguros de hogar y vida o un plan de pensiones; sin ellos, el tipo es el 'no bonificado' (por ejemplo, 3,4%). Al comparar cuotas, introduce en la calculadora ambos tipos: con 180.000 € a 25 años la diferencia entre el 2,4% y el 3,4% es de 90 €/mes, unos 27.000 € en toda la vida del préstamo. Si los seguros vinculados cuestan más de esa diferencia anual (1.080 €), la bonificación no compensa. Recuerda que desde la Ley 5/2019 el banco no puede obligarte a contratar sus seguros: puedes aportar uno equivalente de otra aseguradora y mantener la bonificación.
Preguntas frecuentes
¿Qué cuota mensual me pueden aprobar según mi sueldo?
La mayoría de bancos exigen que la cuota no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales, sumando todas las deudas. Con un neto de 2.400 € al mes, la cuota máxima recomendable estaría entre 720 € y 840 €. Superar ese umbral aumenta mucho el riesgo de impago si suben tipos o bajan tus ingresos.
¿Es mejor una hipoteca a 20, 25 o 30 años?
A más plazo, cuota mensual más baja pero muchos más intereses totales. A 30 años puedes pagar el doble en intereses que a 20 años. La regla práctica: elige el plazo más corto que te permita tener cuota holgada (no más del 30% de ingresos) y colchón de ahorro para imprevistos.
¿La cuota incluye seguros e impuestos?
No. La calculadora solo tiene en cuenta capital, interés y plazo. Los seguros de vida y hogar exigidos por el banco, el IBI, la comunidad y las derramas se pagan aparte. Suma en tu presupuesto entre 80 y 150 € mensuales adicionales por estos conceptos según el tipo de vivienda.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el interés puro del préstamo. La TAE incorpora además las comisiones de apertura, gastos obligatorios y productos vinculados que exige el banco. Para comparar ofertas de bancos distintos, fíjate siempre en la TAE porque refleja mejor el coste real de cada hipoteca.
¿Qué pasa si suben los tipos en una hipoteca variable?
En una hipoteca variable la cuota se recalcula cada 6 o 12 meses según el Euríbor. Si el Euríbor sube 1 punto, la cuota puede subir entre 60 y 100 € al mes por cada 100.000 € pendientes. Simula siempre escenarios con Euríbor +2% antes de firmar una variable.
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Fuentes oficiales
Datos y fuentes oficiales
Última actualización: enero 2026¿De dónde salen estos datos?
Esta calculadora aplica la fórmula de amortización francesa y los gastos regulados según la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y los tipos de referencia del Banco de España. Puedes consultar la fuente original aquí: Banco de España — Tipos de interés de referencia.
Última actualización: enero 2026. Si detectas un tramo o tipo desactualizado, escríbenos y lo corregimos en menos de 48 horas.
Esta herramienta ofrece una estimación orientativa y no sustituye el asesoramiento de un profesional fiscal. Cómo calculamos.
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Aviso: Esta herramienta ofrece estimaciones orientativas basadas en la normativa vigente. No sustituye el asesoramiento profesional de un economista, asesor fiscal o entidad financiera autorizada.