Calculadora de amortización anticipada de hipoteca 2026
Actualizada a 2026. Simula cuánto ahorrarás en intereses al amortizar capital anticipadamente y compara las dos modalidades: reducir el plazo de la hipoteca o reducir la cuota mensual.
Actualizado: enero 2026
Tu hipoteca actual
Modalidad
Nuevo plazo restante
15.6 años
- Plazo antes
- 17.5 años
- Plazo después
- 15.6 años
- Cuota después
- 750,00 €
- Ahorro en intereses
- 7131 €
Antes vs después
Cómo funciona
La calculadora de amortización anticipada te dice cuánto ahorrarás en intereses si adelantas capital de tu hipoteca antes del vencimiento. Con los datos actuales del préstamo (capital pendiente, cuota, TIN) y el importe extra que quieres aportar, calcula el nuevo escenario tanto si eliges reducir plazo como si eliges reducir cuota.
Amortizar anticipadamente es una de las decisiones financieras con mejor relación rentabilidad-riesgo que puede tomar un hogar endeudado. Cada euro que devuelves antes de tiempo deja de generar intereses durante todos los años restantes, lo que equivale a una 'rentabilidad segura' igual al TIN de tu hipoteca. Con hipotecas al 3-4% supone un retorno neto difícil de batir por un depósito o bono.
La calculadora aplica el sistema francés inverso: dado un capital y una cuota, deduce cuántos meses quedan. Luego repite el cálculo con el capital reducido tras la amortización. La diferencia entre los intereses totales del escenario original y el nuevo es exactamente tu ahorro.
Fórmula utilizada
n_restante = −log(1 − C·r / cuota) / log(1 + r)C es el capital pendiente, r es el tipo mensual (TIN/12) y cuota la mensualidad actual. Esta fórmula despeja el número de meses restantes en un sistema francés de amortización, dato que los bancos no siempre facilitan de forma clara.
Al amortizar A euros, el nuevo capital pasa a ser C − A. Si eliges 'reducir plazo', mantienes la cuota y recalculas n; si eliges 'reducir cuota', mantienes el plazo original y despejas la nueva cuota. En ambos casos, los intereses totales disminuyen, pero reducir plazo casi siempre ahorra más.
Ejemplo práctico paso a paso
Tienes 120.000 € pendientes de una hipoteca al 3,25% TIN con cuota mensual de 750 €. Recibes 10.000 € y decides amortizar.
- 1. Calcula el plazo restante actual. Con r = 0,0325/12 = 0,00271 y cuota 750 €, n = −log(1 − 120.000 × 0,00271 / 750) / log(1,00271) ≈ 240 meses (20 años). Total pagado si no haces nada: 750 × 240 = 180.000 €. Intereses acumulados: 60.000 €.
- 2. Escenario A: reducir plazo. Nuevo capital: 110.000 €. Con la misma cuota de 750 €, el nuevo plazo baja a ≈ 210 meses (17,5 años). Total pagado: 750 × 210 = 157.500 €. Intereses: 47.500 €. Ahorro: 12.500 € pagando lo mismo cada mes durante 2,5 años menos.
- 3. Escenario B: reducir cuota. Mantienes el plazo original (240 meses) sobre los 110.000 € restantes. Nueva cuota: ≈ 623 € al mes. Total pagado: 623 × 240 = 149.520 €. Intereses: 39.520 €. En este caso el ahorro nominal en intereses es mayor pero pagas durante los mismos 20 años.
- 4. Descuenta la comisión legal. Si tu hipoteca es variable y estás dentro de los primeros 5 años, el banco puede cobrar hasta el 0,50% del importe amortizado: 10.000 × 0,005 = 50 €. Insignificante frente al ahorro. En fija, hasta el 2% los primeros 10 años: 200 €.
- 5. Elige según tu objetivo. Si buscas ahorrar intereses y no dependes de la liquidez mensual, reducir plazo suele ser mejor (menos años pagando y ahorro considerable). Si necesitas liberar caja para otros gastos, elige reducir cuota.
La regla de oro: cuanto antes amortices en la vida del préstamo, mayor será el ahorro. Una amortización de 10.000 € en el año 2 ahorra el triple que la misma amortización hecha en el año 15, porque afecta a muchos más años de intereses.
Casos especiales
Comisión en hipotecas firmadas después del 16 de junio de 2019 (Ley 5/2019)
Para hipotecas variables, la comisión por amortización anticipada está limitada al 0,25% durante los 3 primeros años o al 0,15% durante los 5 primeros años (el banco elige una de las dos opciones en la escritura); a partir de ahí, 0%. Para hipotecas fijas, el máximo es el 2% durante los 10 primeros años y el 1,5% después. En todos los casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera que sufre el banco: si los tipos de mercado han subido respecto al de tu hipoteca, el banco no pierde nada al recibir el dinero antes y la comisión debe ser 0 €, aunque el contrato prevea el 2%. Efecto en el cálculo: si amortizas 20.000 € de una fija al 1,5% firmada en 2021 con tipos actuales más altos, la comisión aplicable es 0 €, no 400 €. Introduce 0% de comisión en la calculadora en ese escenario.
Comisión en hipotecas anteriores a la Ley 5/2019
Las hipotecas firmadas entre diciembre de 2007 y junio de 2019 se rigen por la Ley 41/2007: compensación por desistimiento del 0,5% los 5 primeros años y 0,25% después, más una posible compensación por riesgo de tipo de interés en las fijas o mixtas (solo si se acredita pérdida para el banco), cuyo porcentaje figura en la escritura y en la práctica suele ser del 0,5-1%. Las anteriores a 2007 tienen comisión libre pactada, aunque para variables se limitó por ley al 1% en 2003 (y muchas escrituras recogen el 0,5%). Efecto en el cálculo: para una hipoteca variable de 2015 con 12 años ya transcurridos, la comisión es del 0,25%, es decir, 25 € por cada 10.000 € amortizados, una cifra irrelevante frente al ahorro de intereses. Comprueba siempre el porcentaje en tu escritura: la calculadora aplica el que introduzcas.
Amortización anticipada total y cancelación registral
Si amortizas el 100% del capital pendiente, a la comisión por amortización anticipada se suman los gastos de cancelación registral: certificado de deuda cero (que el banco debe emitir gratis), notaría (60-120 €) y Registro de la Propiedad (20-50 €), gestoría opcional (150-400 €). No estás obligado a usar la gestoría del banco. Para hipotecas subrogadas o novadas, la antigüedad a efectos de comisión se cuenta desde la escritura original, no desde la subrogación, salvo que la escritura diga lo contrario. La calculadora contempla la comisión sobre el importe amortizado; añade estos gastos fijos si tu objetivo es la cancelación total.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo conviene amortizar anticipadamente?
Cuanto antes en la vida del préstamo, mejor. En los primeros años la cuota está cargada de intereses (sistema francés), así que cada euro amortizado desactiva muchos años de intereses futuros. Una amortización en los años 1-5 puede ahorrar el triple que la misma cantidad amortizada en los años 15-20.
¿Es mejor amortizar o invertir el dinero?
Depende del tipo de tu hipoteca y de la rentabilidad neta esperada de la inversión. Si tu hipoteca está al 3,5% y esperas obtener más del 4% neto anual (después de impuestos) de tu inversión, matemáticamente compensa invertir. Amortizar equivale a una rentabilidad segura y sin riesgo del TIN de tu préstamo.
¿Qué comisión me pueden cobrar por amortizar?
La Ley 5/2019 limita las comisiones. En variables: máximo 0,25% los primeros 3 años o 0,15% durante toda la vida (según lo pactado); habitualmente 0,50% los primeros 5 años o 0,25% en el resto. En fijas: máximo 2% los primeros 10 años y 1,5% después. Muchos bancos no aplican comisión si demuestras que no hay pérdida financiera.
¿Puedo amortizar cualquier importe?
No hay mínimo legal, pero muchos bancos exigen 500 € o 1.000 € por operación para no encarecer la gestión. Revisa tu escritura. No hay tampoco máximo: puedes amortizar la totalidad del capital pendiente y cancelar la hipoteca por completo.
¿Amortizar tiene ventaja fiscal?
Solo para hipotecas firmadas antes del 1 de enero de 2013 y que estuvieran aplicando la deducción por vivienda habitual. En esas hipotecas, puedes deducir el 15% de lo amortizado hasta un máximo de 9.040 € anuales. Para hipotecas posteriores no hay deducción estatal, aunque algunas CCAA mantienen deducciones autonómicas.
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Datos y fuentes oficiales
Última actualización: enero 2026¿De dónde salen estos datos?
Esta calculadora aplica la fórmula de amortización francesa y los gastos regulados según la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y los tipos de referencia del Banco de España. Puedes consultar la fuente original aquí: Banco de España — Tipos de interés de referencia.
Última actualización: enero 2026. Si detectas un tramo o tipo desactualizado, escríbenos y lo corregimos en menos de 48 horas.
Esta herramienta ofrece una estimación orientativa y no sustituye el asesoramiento de un profesional fiscal. Cómo calculamos.
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Aviso: Esta herramienta ofrece estimaciones orientativas basadas en la normativa vigente. No sustituye el asesoramiento profesional de un economista, asesor fiscal o entidad financiera autorizada.